Экспертное мнение: почему «донорская ипотека» — это риск для всех участников сделки
Добрый день, уважаемые клиенты и коллеги!
Как риэлтор с юридической практикой и 12-летним опытом работы на рынке недвижимости, хочу обратить ваше внимание на опасную тенденцию, которая в последнее время получила распространение — использование «донорской ипотеки». Разберём этот вопрос профессионально и по существу.
Суть схемы и её правовая природа:
Напомню, что семейная ипотека под 6% — это целевая государственная программа, предназначенная исключительно для улучшения жилищных условий семей с детьми. Однако некоторые участники рынка используют её в обход законодательного замысла, создавая трёхсторонние схемы:
1. Семья-«донор» оформляет льготный кредит
2. Квартира приобретается для третьего лица
3. «Донор» получает единовременное вознаграждение
С юридической точки зрения, такая конструкция содержит несколько правовых рисков.
Правовые последствия для семьи-«донора»:
1. Полная кредитная ответственность:
По ст. 819 ГК РФ заёмщик несёт солидарную ответственность перед банком. Даже при наличии договорённостей с фактическим покупателем, при просрочке платежей банк будет взыскивать долг именно с «донора».
2. Налоговые обязательства:
Согласно ст. 224 НК РФ, вознаграждение «донора» является доходом и подлежит декларированию с уплатой 13% НДФЛ. В практике уже есть случаи доначисления налогов подобным «донорам».
3. Риск признания сделки недействительной:
По ст. 170 ГК РФ, если банк докажет, что кредит оформлялся без намерения реально использовать жильё, сделка может быть признана мнимой со всеми вытекающими последствиями.
Риски для фактического покупателя:
1. Отсутствие правовой защиты
Пока ипотека не погашена, покупатель фактически является просто «арендатором» у заёмщика. Любые изменения в семейном или финансовом положении «донора» могут поставить под угрозу его право проживания.
2. Сложности с переоформлением
Даже после полного погашения ипотеки потребуется нотариально удостоверенный договор купли-продажи, который может быть оспорен заинтересованными лицами (например, супругом или наследниками «донора»).
Профессиональные рекомендации:
Как эксперт, советую рассматривать только прозрачные и законные варианты:
Если хотите помочь знакомым — оформляйте целевой заём у нотариуса
Рассмотрите вариант оформления созаёмщиком (с чётким соглашением о долях)
Для инвестиций лучше использовать коммерческие ипотечные продукты
Помните: экономия на юридической чистоте сделки сегодня может привести к значительным финансовым потерям завтра. Берегите себя и своих клиентов!
С уважением,
Котикова Людмила
Руководитель отдела срочного выкупа и проблемной недвижимости, риэлтор-эксперт с юридической практикой в сфере недвижимости.
P.S. Всегда готова проконсультировать по конкретным случаям — обращайтесь!
ИНН 340101660014
#донорская #недвижимость #экспертноемнение #краснодар
Поделитесь записью с друзьями
Посмотреть ещё 9 фотографий
10 книг о борьбе человека против системы.
Посмотреть ещё 9 фотографий
Дружба - это…
© 2008‒2025 Социально‐развлекательная сеть «Фотострана». Пользователей: 23 849 861 человек
ООО «Фотострана» ОГРН: 1157847426076 ИНН: 7813238556
Адрес: 197046, РФ, г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Посадский вн. тер. г., Певческий пер., д. 12, литера А, пом. 3-Н, ч. пом. 3
Email: support@fotostrana.ru
Основной ОКВЭД - 63.11.1 Деятельность по созданию и использованию баз данных и информационных ресурсов
Виды деятельности в соответствии с перечнем видов деятельности в области информационных технологий, утвержденным приказом Минцифры РФ от 11 мая 2023 г. № 449 - 1.01. и 2.0
Информация об используемых языках программирования, наименованиях фреймворков, программного обеспечения:
Языки: PHP, C++, С, Python, Go, JavaScript, TypeScript, Java, Kotlin, Swift
Фреймворки: Slim, Vue.js, React
Информация о реализуемом (разрабатываемом) программном обеспечении и о стоимости прав на неактивированные данные и команды через виртуальные ценности Фотомани доступна здесь и здесь
Информация, позволяющая идентифицировать программы для электронных вычислительных машин и баз данных, включенной в единый реестр российских программ для электронных вычислительных машин и баз данных (далее – реестр) в реестре, а также способы предоставления прав использования такой программы размещена здесь
Следующая запись: C 1 марта 2025 года у россиян начнут забирать земельные участки
Лучшие публикации